January 27, 2023
Superbonus 110% e bonus edilizi: le tutele se l’impresa si improvvisa General Contractor


Je suis propriétaire d’un ensemble immobilier faisant partie d’une copropriété en cours de rénovation. Les travaux ont été confiés à une entreprise de construction qui, après la signature du contrat, s’est avérée fonctionner également en tant qu’entrepreneur général, car elle a fait exécuter la plupart des travaux par des artisans en qui elle avait confiance et a également pris en charge les coûts de planification.

La copropriété était initialement contente de cette prestation « clé en main », mais quelques problèmes sont survenus lors des travaux qui maintenant, après lecture de votre article intitulé « Superbonus 110% et primes ordinaires : que se passe-t-il si un Entrepreneur Général exécute Est-ce que les travaux vont mal ou est-il l’abandon du chantier ? », ils m’inquiètent un peu.

En fait, j’ai appris qu’un entrepreneur général offre moins de garanties qu’une entreprise de construction normale, notamment en cas de défauts de construction. Par conséquent, je voudrais savoir si, dans mon cas, la discipline du contrat peut être appliquée avec les formes de protection conséquentes pour le client.

L’expert répond : entreprise en entreprise générale

La méthode de conduite du travail décrite par le gentil lecteur est assez répandue. En effet, il arrive que certaines entreprises, suite à l’irruption du Superbonus dans leur fonctionnement normal, aient décidé d’improviser des activités managériales qui ne débouchent pas toujours sur de bons résultats.

Cela peut se produire, par exemple, sur des chantiers de construction, qui ne sont pas nécessairement complexes, et qui nécessitent des interventions spécialisées et diversifiées.

Pensons à une simple rénovation dans laquelle des travaux antisismiques, d’efficacité énergétique et de récupération du bâtiment sont prévus. Il peut s’agir d’une intervention prévoyant la coexistence de renforts en fondation, l’introduction d’une toiture en bois, des travaux d’adaptation du système électrique et de l’enduit thermique.

Le contrat avec un entrepreneur général

Dans un cas de ce type, il est probable que les travaux soient sous-traités à une entreprise générale de construction.

Cependant, pour des raisons d’organisation, peut-être même simplement pour gérer d’autres travaux en même temps, cette dernière pourrait décider de sous-traiter les processus individuels à des sociétés spécialisées de sa confiance.

Ces entreprises devront être contrôlées, coordonnées et payées par l’entreprise principale. Si cela n’est pas le cas, des problèmes tant de nature constructive qu’organisationnelle peuvent survenir, ce qui peut également conduire à l’arrêt des travaux.

Par exemple, il est essentiel de préparer un calendrier. L’équipe qui réalise les renforts dans la fondation devra terminer sa tâche avant l’arrivée de l’exécuteur de la toiture en bois, qui à son tour devra anticiper le poseur. L’électricien, quant à lui, pourra opérer indépendamment des autres, du moins en intérieur.

L’entrepreneur général, celui qui a signé le contrat avec le client, pourrait se réserver certains procédés plus simples ou plus sympathiques, comme la construction de la couverture du toit.

Jusqu’à présent, nous avons affaire au fonctionnement normal qui a lieu dans le cadre d’appels d’offres.

Mais personne n’interdit que la même entreprise fasse venir ses propres techniciens, peut-être le maître d’œuvre et le conseiller fiscal, prenant en charge le paiement de la redevance relative.

Dans les contrats « d’approvisionnement » normaux, les situations de ce type ne sont presque jamais réglementées.

Dans ce cas, il est évident que l’entreprise en charge agit également en tant qu'”entrepreneur général”, assumant la charge d’anticiper le paiement des prestations réalisées par les différents intervenants, pour ensuite présenter tous les frais engagés dans la facture finale à la cliente. Ainsi, ces derniers pourront accéder aux bonus fiscaux par virement de crédit ou prélèvement direct.

C’est précisément la condition qui configure “de facto” une entreprise de construction normale, même sans qualifications spécifiques, en entrepreneur général, au moins pour certains des services rendus.

Réponse à la question

Le cas décrit concerne la coexistence d’un mandat et d’une relation d’appel d’offres, l’entrepreneur général réalisant une partie des travaux et, en même temps, s’occupant de la coordination des sous-traitants et du professionnel.

En l’absence de dispositions contractuelles explicites, en cas de litige, il faudra se référer au contrat stipulé avec l’entreprise qui, dans le cas particulier, agit également en qualité d’Entreprise Générale. A défaut de dispositions précises, il faut aller vérifier concrètement comment se configure la relation et dans quelles hypothèses le mandat peut être représenté (avec ou sans représentation) et quand le contrat, avec toutes les conséquences qui en découlent.

Protection du client en cas de dommages au bâtiment

En cas de dommages au bâtiment ou de vices de construction, il sera important de vérifier au préalable qui a mandaté l’entreprise qui a causé le dommage, en envisageant deux solutions différentes :

  1. si la mission était conférée par l’entrepreneur général en vertu d’un mandat avec représentation, ou au nom et pour le compte du propriétaire privé ou copropriétaire de l’avantage fiscal, ou directement par le maître d’ouvrage, ce dernier serait certainement en droit de soumettre une demande d’indemnisation, s’il existe une relation client/entreprise ;
  2. si la mission était conférée par l’entreprise générale mais encadrée dans le schéma du mandat sans représentation alors un double problème se poserait : d’une part, le bénéficiaire des concessions n’aurait aucun lien contractuel avec l’entreprise, d’autre part l’entreprise générale n’aurait pas de titre pour une action en réparation du préjudice, n’ayant subi aucune conséquence défavorable (défaut dit de légitimité active).

En tout état de cause, le titulaire des concessions ne resterait pas sans protection mais devrait agir selon la règle générale établie par l’art. 2043 du Code civil qui prévoit généralement que “tout acte intentionnel ou négligent qui cause un dommage injuste à autrui oblige la personne qui a commis l’acte à réparer le dommage”. Il s’agit cependant d’une protection qui requiert une diligence particulière de la part de la partie lésée qui devra prouver le préjudice injuste, le lien de causalité (juridique et matériel) entre le fait et le dommage, la culpabilité de l’entreprise et l’imputabilité de le fait préjudiciable.

La soi-disant charge de la preuve est la différence fondamentale entre la responsabilité non contractuelle prévue par l’art. 2043 du Code civil et la responsabilité contractuelle, dans laquelle l’entreprise devrait démontrer qu’elle n’a pas été en mesure de remplir son obligation en raison d’un fait qui ne lui est pas imputable.

Édité par Anges chrétiens
ingénieur expert en déductions fiscales appliquées à la construction
www.cristianangeli.it





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